Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Die größten Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision.
• Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein).
• Notar und Grundbuchamt kosten als Faustregel etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises; die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
• Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen muss der Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision tragen.
• Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach dem Bescheid fällig. Erst danach kann der Käufer ins Grundbuch eingetragen werden.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Dazu können weitere Kosten kommen, etwa für ein Wertgutachten, die Bereitstellung des Darlehens oder Renovierungen. Die eigentlichen Kaufnebenkosten sollten Sie aber unbedingt einplanen, denn viele Banken erwarten, dass Käufer sie aus Eigenkapital bezahlen.

Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest. Diese Sätze gelten im November 2026:

Maßgeblich ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt, nicht Ihr Wohnort. Die Länder können ihre Sätze ändern; entscheidend ist der Satz zum Zeitpunkt des Kaufvertrags.

So wird die Grunderwerbsteuer berechnet und gezahlt

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, beim Kauf also der Kaufpreis einschließlich weiterer Leistungen, die Sie als Käufer übernehmen (§ 9 GrEStG). Der Ablauf ist fest geregelt:

1. Meldung durch den Notar: Der Notar zeigt den beurkundeten Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt an.
2. Steuerbescheid: Das Finanzamt schickt Ihnen als Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid.
3. Zahlung: Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung: In der Regel nach der Zahlung bestätigt das Finanzamt, dass keine steuerlichen Bedenken bestehen. Erst dann darf das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen.

Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe bis 2.500 €, Erwerbe durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Verkäufers und durch Personen, die mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt sind – etwa Kinder und Enkel (§ 3 GrEStG). Kaufen Sie also von Ihren Eltern, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Notar- und Grundbuchkosten

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit notariell beurkundetem Vertrag wirksam. Der Notar entwirft und beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Eintragungen im Grundbuch und überwacht in der Regel die Abwicklung bis zur Kaufpreiszahlung. Finanzieren Sie den Kauf mit einem Darlehen, beurkundet er außerdem die Grundschuld für die Bank.

Als Verbraucher sollen Sie den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie diese Zeit, um Kaufpreis, Zahlungstermine, Übergabedatum und mitverkauftes Inventar zu prüfen – und um offene Fragen vorab mit dem Notar zu klären. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und muss beide Seiten über die rechtliche Tragweite des Vertrags belehren.

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis und vom Umfang der Tätigkeiten ab. Vereinbarungen über die Höhe sind unwirksam – einen „günstigeren“ Notar gibt es also nicht. Hinzu kommen die Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragungen. Als grobe Faustregel werden für Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises angesetzt. Die genaue Summe erfahren Sie vom Notar vorab.

Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?

Seit Ende 2020 gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher besondere Regeln (§§ 656b bis 656d BGB):

• Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler, muss die Provision zu gleichen Teilen vereinbart werden.
• Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann die Provision höchstens zur Hälfte auf Sie als Käufer abgewälzt werden. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat und das nachgewiesen ist.
• Arbeitet der Makler für eine Seite unentgeltlich, darf er auch von der anderen Seite keine Provision verlangen.

Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke gelten diese Schutzregeln nicht. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und verhandelbar; sie unterscheidet sich regional. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, entfällt sie ganz.

Rechenbeispiel: Wohnung für 400.000 €

Für eine Eigentumswohnung zu 400.000 € mit 2 % für Notar und Grundbuch und einem Käuferanteil an der Maklerprovision von 3,57 % (inklusive Umsatzsteuer) ergibt unser Grunderwerbsteuer-Rechner:

Allein durch den unterschiedlichen Steuersatz liegen die Nebenkosten in diesem Beispiel um 12.000 € auseinander. Ohne Makler sinken sie in Nordrhein-Westfalen auf 34.000 €, in Bayern auf 22.000 €.

Tipps: Wo Sie sparen können

• Inventar separat ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie eine gebrauchte Einbauküche oder Möbel gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag mit einem angemessenen Preis gesondert aufgeführt, fällt darauf in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt nicht an.
• Provision verhandeln: Die Maklerprovision ist der einzige große Posten, über den Sie verhandeln können.
• Reserve einplanen: Rechnen Sie Nebenkosten und Grunderwerbsteuer vor der Finanzierungszusage genau durch. Die Steuer ist bereits wenige Wochen nach dem Notartermin fällig.
• Abschreibung prüfen: Wer vermietet, schätzt die jährliche Abschreibung mit dem AfA-Rechner.

Schenkung, Erbe und Kauf in der Familie

Nicht jeder Eigentumswechsel kostet Grunderwerbsteuer. Steuerfrei sind nach § 3 GrEStG unter anderem:

• der Erwerb eines Grundstücks durch Erbschaft und Schenkungen unter Lebenden – hier prüft das Finanzamt stattdessen die Erbschaft- und Schenkungsteuer,
• der Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses,
• Käufe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung,
• Käufe durch Kinder, Enkel oder Eltern des Verkäufers (Verwandte in gerader Linie), einschließlich Stiefkindern.

Geschwister, Nichten oder Neffen zählen nicht dazu – bei einem Kauf unter ihnen fällt die normale Grunderwerbsteuer an. Notar- und Grundbuchkosten entstehen in allen Fällen. Ob für eine Schenkung oder Erbschaft Steuer anfällt, schätzen Sie mit dem Erbschaftsteuer-Rechner.

Selbst nutzen oder vermieten?

Nutzen Sie die Immobilie selbst, können Sie die Kaufnebenkosten in der Regel nicht von der Steuer absetzen. Sie erhöhen aber den Wert, der bei einem späteren Verkauf als Anschaffungskosten gilt.

Vermieten Sie die Immobilie, gehören Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zu den Anschaffungskosten. Sie werden auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil wird über die Abschreibung (AfA) verteilt, der Bodenanteil ist nicht abschreibbar. Kosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen, etwa für die Grundschuld, können dagegen bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar sein.

Bei Fragen zu Ihrem konkreten Kauf helfen der beurkundende Notar und, für steuerliche Fragen, das Finanzamt oder ein Steuerberater.