Almanya emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer) hesaplama 2026
Almanya’da ev, daire veya arsa alırken ödeyeceğiniz emlak alım vergisini ve tüm ek masrafları hesaplayın – 2026’da geçerli eyalet oranlarıyla.
- Güncelleme: 1 Kasım 2026
- 16 eyaletin güncel oranları
- Verileriniz kaydedilmez
Emlak alım vergisi
26.000,00 €
Nordrhein-Westfalen eyaletinde 400.000 € satış fiyatı üzerinden %6,5 emlak alım vergisi
- Satış fiyatı %89,2
- Alım vergisi %5,8
- Noter, tapu, emlakçı %5,0
| Kalem | Oran | Tutar |
|---|---|---|
| Satış fiyatı | 400.000,00 € | |
| Emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer) | %6,5 | 26.000,00 € |
| Noter ve tapu | %2,00 | 8.000,00 € |
| Emlakçı komisyonu | %3,57 | 14.280,00 € |
| Toplam alım masrafları | %12,07 | 48.280,00 € |
| Toplam maliyet | 448.280,00 € |
Bavyera’da bu vergi yalnızca 14.000 € olurdu (12.000 € daha az). Belirleyici olan her zaman gayrimenkulün bulunduğu eyalettir.
Bankalar alım masraflarını genelde krediye dahil etmez; bu tutarı öz kaynaktan karşılamayı planlayın.
Tüm eyaletlerde emlak alım vergisi
| Eyalet | Oran | Vergi |
|---|---|---|
| Bayern | %3,5 | 14.000 € |
| Baden-Württemberg | %5,0 | 20.000 € |
| Niedersachsen | %5,0 | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | %5,0 | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | %5,0 | 20.000 € |
| Thüringen | %5,0 | 20.000 € |
| Bremen | %5,5 | 22.000 € |
| Hamburg | %5,5 | 22.000 € |
| Sachsen | %5,5 | 22.000 € |
| Berlin | %6,0 | 24.000 € |
| Hessen | %6,0 | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | %6,0 | 24.000 € |
| Brandenburg | %6,5 | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen Seçiminiz | %6,5 | 26.000 € |
| Saarland | %6,5 | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | %6,5 | 26.000 € |
Grunderwerbsteuer nedir?
Almanya’da bir gayrimenkul satın aldığınızda, satış fiyatı üzerinden tek seferlik emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer) ödersiniz. Türkiye’deki tapu harcına benzer, ancak oran daha yüksektir ve tamamını genellikle alıcı öder. Oranı her eyalet kendisi belirler; belirleyici olan gayrimenkulün bulunduğu eyalettir.
Noterde satış sözleşmesi imzalandıktan birkaç hafta sonra vergi dairesinden (Finanzamt) tebligat gelir. Vergi ödenmeden tapuya (Grundbuch) tescil yapılmaz.
Eyaletlere göre vergi oranları 2026
| Eyalet | Oran | 300.000 €’da vergi |
|---|---|---|
| Bayern | %3,5 | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | %5,0 | 15.000 € |
| Niedersachsen | %5,0 | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | %5,0 | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | %5,0 | 15.000 € |
| Thüringen | %5,0 | 15.000 € |
| Bremen | %5,5 | 16.500 € |
| Hamburg | %5,5 | 16.500 € |
| Sachsen | %5,5 | 16.500 € |
| Berlin | %6,0 | 18.000 € |
| Hessen | %6,0 | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | %6,0 | 18.000 € |
| Brandenburg | %6,5 | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | %6,5 | 19.500 € |
| Saarland | %6,5 | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | %6,5 | 19.500 € |
Ev alırken toplam ek masraflar (Kaufnebenkosten)
| Masraf | Fiyata oranı |
|---|---|
| Emlak alım vergisi | %3,5 – 6,5 |
| Noter (Notar) | yaklaşık %1,0 – 1,5 |
| Tapu kaydı (Grundbuch) | yaklaşık %0,5 |
| Emlakçı (Makler), alıcı payı | %0 – 3,57 |
Toplamda fiyatın %7–12’si kadar ek masraf hesaplayın. Alman bankaları bu masrafları genelde kredilendirmez; peşinatınız en azından ek masrafları karşılamalıdır.
Almanya’da ev alacak Türkler için ipuçları
- Eşyaları ayrı yazdırın: Mutfak dolabı (Einbauküche), tente gibi eşyalar sözleşmede ayrıca ve gerçekçi değerle yazılırsa bu kısım için vergi ödenmez.
- Aile içi satış: Anne-babadan, çocuktan veya eşten alımda Grunderwerbsteuer yoktur. Kardeşler arası satışta ise vergi alınır.
- Miras veya bağış yoluyla geçen gayrimenkulde bu vergi yoktur; bunun yerine veraset ve intikal vergisi söz konusu olabilir.
- Sözleşme Almanca: Almancanız yeterli değilse noter, yeminli tercüman bulundurmanızı isteyebilir. İmzadan önce taslağı mutlaka inceleyin.
- Türkiye’de ev alımı Alman Grunderwerbsteuer’ine tabi değildir; Türkiye’de tapu harcı ödenir.
Sık sorulan sorular
Almanya’da ev alırken vergi ne kadar?
Bu vergiyi kim öder?
Ne zaman ödenir?
Hangi eyalette en ucuz?
Kiraya verilecek evde vergi düşülebilir mi?
Kaynaklar ve güncellik
Son kontrol: 1 Kasım 2026. Hesaplamalar bilgilendirme amaçlıdır; vergi veya hukuk danışmanlığının yerini tutmaz. Nasıl hesaplıyoruz?